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以业主承受能力为借口,导致的物业管理服务收费标准偏低,是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计,必须靠其他经营收入才能维持收支平衡,这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为,必须遵循社会主义市场经济的客观规律,物业管理服务收费也应遵循市场规律,应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的,物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定,可以通过物业管理招标投标的形式确定,在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

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6. 立法管理不规范:物业管理理论和实践发展迅速,立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目,存在不尽合理的地方;各小区物业管理收费标准差异很大;物业管理公司代收代缴行为不规范;在实际运作过程中还存在一些不合理的收费 …… 出于以上原因,人们交费时往往不能心甘,也是业主拒交物业费的一个原因。 7. 隶属关系不确定:有的小区隶属关系迟迟未能确定,居委会不能成立,户口不能申报,给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度,居民怨声载道。部分业主明确表示:户口问题不解决,物业管理费就不交。

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尽管目前许多纠纷集中在市场价的收费项目上,但是专家认为,我国的社会主义市场经济体制导致的政府定价带有计划经济色彩,而在市场经济条件下,价格应该由价值规律和供求关系决定。在国外的物业管理中,政府只负责制定“游戏规则”和涉及公共利益和设施设备的规范,而不直接制定价格。原则性的规定对于业主和物业管理公司的权利义务以及合同能否顺利执行至关重要。

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在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金,而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民,同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多,考虑到居民的经济承受能力,一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时,需要的费用比较多,居民往往难以一下子承受,同时这些费用收集比较困难,这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率,从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理,公用设施相对较少,费用小也比较容易筹集,因此,没有设置公用设施专用基金的必要。

应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些,诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用„„等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大,人们的对物业管理的法律意识的不断提高,深入研究和探索思考物业管理的法律问题,强化物业管理理论研究,用所有权构筑起物业管理理论体系,从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础,是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务,只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取,才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。 对于中国物业的现状,大家都有所了解,基本所有的物业公司都在为物业费难收而发愁。为什么物业费难收?有许多的公司认为是业主的素质过低,虽然不交物业费,物业公司也不会起诉他,因为起诉的费用,以及对公司的影响等等,所以就是不交的“钉子”户。但其实我们是否真正的去认识物业的内涵,物业是第三产业,即服务业,服务业的基础是服务,这谁都知道,但物业公司却不知道,服务中的态度是对业主是否肯定物业的基础,有许多公司认为自己是管理者,业主就该交费。其实说白了,主要是公司和业主的观念还有待与改观,业主需要的是贴心的服务,物业公司需要的是更亲切的付出。这样,物业费难收的问题才会有所改变。我已经从事物业工作9年的时间,学习物业也有6年的时间了,很希望大家发表一下自己的看法,把中国物业真正的提高,为社会和国家提供最基础的保障。

9. 工程质量问题多:由于开发商施工质量的原因,部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题,尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题,使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理,而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了,就不交物业管理费。

基于物业管理的不可分割性,部分人拖交、欠交物业管理费、房租,不仅侵害了物业管理公司的权益,同时也侵害了同小区其他业主的利益。据调查,北京南城某小区业主 65 ~ 75 %为回迁户,且其中有相当一部分业主在拆迁时是私房户。他们认为,物业管理公司将小区地下室出租、且在小区空地上划停车位收费都是经营性收入,如再向住户收取管理服务费则不能接受。可见,对公用面积的使用经营不能与业主达成共识是导致欠费的原因之一。

中国物业管理杂志的教授人非常的nice,工作很负责认真,这个杂志个人感觉只要你的文章符合杂志的调调,文章写得只要不是太差,一般都会给修改的机会。另外编辑似乎很在意作者对于审稿人意见的态度。所以大家也要重视审稿意见,认真修改。最后祝愿杂志越办越好。

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5. 收费手段落后:一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡,可以节省大量的收费人员,降低相关成本,节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源,加大了物业管理成本,而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后,个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外,企业对此束手无策。

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密,在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据统计,物业管理收费达到 655 %收缴率的小区寥寥无几。有些小区的业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满;而有些小区的业主“拒交”是认为别人动了自己的“蛋糕”。例如,北京市某花园是一个新建高档商品房小区,开发商在预售房屋时口头表示物业服务费大致为每平方米 元,但在向业主交房时却公告称物业管理费确定为每平方米

6. 广告承诺难兑现:随着生活水平的提高,居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传策略,作出不切实际的承诺。待业主入住后,往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承诺,业主便以拒交管理费来表达自己的不满。

不少纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺,给今后的物业管理带来无穷后患。根据有关的法律法规,业委会代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同,合同中对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。

7. 设计施工不合理:施工单位不按设计要求施工,排污管深浅不一,化粪池设计位置欠妥,排污管水平铺设过长,造成经常严重堵塞。另外,小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时,业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。

产权所有人是物业区内的主人,由他们在适当的时候(入住达到法定比例),组织以产权人为主的业主管理委员会,代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司,并负责与物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司,共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准,由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会,选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由广大业主选举、代表全体业主利益的业主委员会应该发挥应有的作用,不仅要监督居住小区内的保洁、绿化等日常物业管理工作,还要监督业主的交费和维护公共设施设备上。对于欠费的业主,业委会有义务帮助物业管理工作人员进行催缴和说服工作,因为物业管理提供的服务是公共服务,在服务交费业主的同时也在服务没有交费的业主,如果欠费的业主增多肯定会影响到已交费的业主,很多情况是大家都在看别的业主是否交费而不是主动交费。作为以物业费为主要收入的物业管理公司,业主欠费就意味着收支不平衡,从而影响到服务的质量与效率,进而引起交费业主的不满,最终导致恶性循环。所以,业主委员会应该担起一定的责任,及时配合物业管理公司催缴物业费,当绝大部分业主交费时,物业管理公司才会为业主提供优质的服务,才会使整个居住小区更加和谐。

物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支,尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,物业管理维修基金的作用类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

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6.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品,在居民消费中是最大的消费商品,也是较复杂的商品。商品的质量最难保证,质量问题也是最容易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时,就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜,或是门窗裂缝,业主都会以此为由拒交管理费。

过低或过高的收费,都会导致许多业主迟延交费,不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费,发展商或物业管理公司对业主适行停水停电,不让业主的汽车进物业区,停止通信或停电话,严重的则导致诉诸武力,引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负作用,直接增加了物业管理的风险性。